El Juzgado de Primera Instancia Nº101 Bis de Madrid ha dictado sentencia el pasado 2 de diciembre de 2019, fallando a favor de ASUFIN y sus asociados
Las partes suscribieron escritura de compraventa con subrogación hipotecaria en fecha de 3 de mayo de 2007
En su escrito de demanda, la parte afectada alegó la abusividad de las cláusulas correspondientes a la imposición de gastos al prestatario, pretendiendo la declaración de su nulidad y consiguiente expulsión del contrato. Como consecuencia de esta nulidad, la demandante pretende que la entidad sea condenada a restituir los gastos en que la actora incurrió por aplicación de la cláusula controvertida.
La demandada por su parte se opone a las pretensiones de la parte actora, alegando el pleno conocimiento por la demandante de la cláusula en cuestión y al consentimiento que prestó tras haber recibido la información suficiente. Sostiene la validez y no abusividad de la cláusula de gastos impugnada, alegando que es el prestatario el obligado a abonar: el impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, por considerarlo sujeto pasivo del mismo; así como los aranceles notariales y registrales y los gastos de tasación y gestión, por ser también el sujeto pasivo del impuesto que grava la operación.
Quedando fijadas de este modo las pretensiones de las partes en este procedimiento, las cuestiones controvertidas que tenían que ser resueltas eran; la legitimación pasiva de la parte demandada, en el sentido de que pueda resultar condenada a restituir importe alguno y la existencia de negociación de la cláusula de gastos impugnada o, por el contrario, su imposición y predisposición por la demandada; la abusividad de la misma y las consecuencias derivadas de la eventual declaración de nulidad.
¿DEBE EL CONSUMIDOR PAGAR TODOS ESOS GASTOS?
La respuesta es NO. Según establece el Tribunal Supremo, no le corresponde al consumidor en todo caso el abono de la totalidad de gastos e impuestos, porque dicha circunstancia implica un desequilibrio importante entre los derechos y las obligaciones de las partes en el contrato, lo que determina la abusividad de la cláusula.
Gastos Notariales
Respecto los gastos notariales, la intervención del notario interesa a ambas partes, por lo que el coste debería repartirse a partes iguales. El interés del vendedor reside en la obtención de un título ejecutivo y el interés del consumidor radica en la obtención de un préstamo con garantía hipotecaria, a un interés inferior al de los préstamos sin garantía real, es decir, al ser la garantía el inmueble, esto implica unos intereses inferiores a si no existiese garantía alguna.
Gastos del Registro de la Propiedad
Aquí, debemos diferenciar entre las inscripciones de la garantía y las de la escritura de cancelación. La garantía hipotecaria se inscribe a favor del banco prestamista, por lo que es a éste al que corresponde el pago de los gastos que pueda ocasionar la inscripción del contrato de préstamo hipotecario.
Sin embargo, respecto la inscripción de la escritura de cancelación, ésta libera el contrato y, por tanto, se inscribe en favor del cliente suscriptor del préstamo, por lo que le corresponde este gasto.
Gastos de Gestoría
En la práctica, se trata de una serie de gestiones derivadas de la firma del préstamo hipotecario: la llevanza al notario de la documentación para la confección de la escritura, su presentación en el registro de la propiedad o su presentación ante la Agencia Tributaria para el pago del impuesto de actos jurídicos documentados. Sin embargo, estas gestiones no necesitan el nombramiento de un gestor profesional, ya que podrían llevarse a cabo por el banco o por el cliente. Aun así, en los casos en que tanto el banco como el consumidor acuerden la contratación de un gestor, al ser un servicio que beneficia a ambos, el mismo debe distribuirse al 50%, tal y como establece el propio Juzgado de Primera Instancia 101 Bis en aplicación de la doctrina del Tribunal Supremo.
Gastos de Tasación
De cara a una posible subasta en el futuro, el conocimiento del valor del bien es algo que también interesa al banco, por lo que la atribución de este gasto en su totalidad al consumidor también produce un desequilibrio, debiéndose también distribuir a partes iguales los gastos que genere la tasación.
Tras analizar todo lo expuesto previamente, el juez ha considerado estimar la demanda del cliente, contra CaixaBank, declarando la nulidad de los gastos registrales y notariales, gastos de gestión y tasación, gastos judiciales y extrajudiciales y del pago de tributos e impuestos. Por consiguiente, condena a la parte demandada a restituir a los asociados de ASUFIN la cantidad de 749,02 €.
Producto: Gastos Hipotecarios
Abogado: Agenor Gómez Álvarez
Juzgado: Juzgado de Primera Instancia Nº101 Bis de Madrid
Entidad: CaixaBank
Fecha: 02.12.2019
