Charles Stevens es Doctor en la Universidad de Monfort (Leicester) donde enseña Derecho en la Unión Europea. Actualmente, estudia el problema que hay en la Unión frente a la protección de los consumidores y cuyo vacío legal ha quedado más que evidente tras la colocación en toda Europa de hipotecas multidivisa.
El doctor estuvo acompañado a Patricia Suárez en Bruselas, luchando por hacer entender a las instituciones europeas la necesidad de proteger a los consumidores frente a los bancos. En esta entrevista, Stevens responderá a las preguntas planteadas por ASUFIN en relación con los más de 20.000 ingleses afectados por Hipotecas en Francos Suizos.
¿ Por qué los consumidores británicos han pedido préstamos a los bancos chipriotas (y no a los nacionales) ?
Chipre es uno de los destinos más frecuentados por los británicos, tanto vacacional como residencial para los jubilados. Entre el 2006 – 2009, los bancos chipriotas ofrecieron a los británicos hipotecas en francos suizos para poder financiar sus casas de vacaciones una vez estaban en el país. Durante este periodo hubo una burbuja inmobiliaria originada por los bancos croatas ya que financiaban tanto a los compradores y consumidores británicos como a los chipriotas que estaban construyendo las casas.
¿ Por qué los bancos chipriotas ofrecían préstamos en francos suizos?
Ofreciendo préstamos en divisas, cuyas predicciones apuntaban todas al fortalecimiento de esa moneda, como sucedía con el franco suizo, les permitía a los bancos generar unos intereses y rendimientos mayores de los que beneficiarse. Los bancos, constructoras así como agentes inmobiliarios incitaban de forma activa a los británicos a aceptar dichas hipotecas. La base de dicho convencimiento residía en dos pilares: El interés tan bajo que mostraban (normalmente 3 meses Libor + 1,75% margen) y que era una forma más barata de hipotecarse que recurriendo a su moneda local.
¿ Qué perdidas han sufrido los consumidores británicos al tener hipotecas en una divisa que nunca realmente poseyeron ?
Los bancos fracasaron a la hora de crear un seguro o tope que protegiese a los consumidores de la posible perdida por la utilización de divisas extranjeras. Eran hipotecas en divisas realmente solo por el nombre, ningún consumidor jamás recibió ni cambió realmente (físicamente) una libra por un franco. Se las llamó hipoteca en divisa, pero su funcionamiento no era acorde al nombre. Las consecuencias de este cambio virtual es que cualquier fortalecimiento que sufriese el franco suizo, resultaría en una perdida para el consumidor pero un beneficio para el banco. En el 2007 una Libra Esterlina podía comprar 2.4 Francos Suizos. En Junio del 2016, una libra equivale a 1.3 Francos Suizos. A este se le suma que el mercado inmobiliario de Chipre sufrió una gran crisis. Las propiedades adquiridas en el 2007 tan solo valían un 30% del valor de años atrás. Los consumidores británicos, más de 20.000, ha sufrido de depresión, ansiedad, estrés, y ya se han registrado varios casos de suicidio. Muchos han quedado en la banca rota tras adquirir una hipoteca en francos suizos.
¿ Estos riesgos fueron explicados a los consumidores ?
Voy a intentar contestar esta pregunta, formulando dos preguntas: ¿ Realmente crees que alguien que hubiese conocido y entendido las fatales consecuencias habría adquirido una hipoteca donde se podría acabar perdiendo dinero al estar sujeto a las constantes fluctuaciones de las divisas extranjeras? Hay millones de casos en Europa, y más de 20.000 en el Reino Unido. Se puede suponer que el fallo fue de millones, o que una serie de bancos crearon un producto profundamente anómalo y tóxico para generar un dinero. ¿Quién crees que se ha equivocado, millones que estaban desinformados o a lo mejor un centenar de bancos que curiosamente «no fueron escuchados» a pesar de estar tratando con algo tan importante como el dinero de los ciudadanos? Ningún banco comportándose de forma responsable consideraría que la venta de una hipoteca denominada en divisa podría ser claramente entendida por un ciudadano y por tanto, aceptada.
Acompañando al crecimiento de préstamos en divisas extranjeras (a partir del 2006), El Banco Central de Chipre (CBC) comenzó a mostrar muestras de preocupación y emitió una orden el 11 de Octubre de este mismo año a todos los bancos chipriotas para que obligatoriamente los comerciales que habían recibido la formación necesaria y específica, debían ofrecer a los clientes avisos claros de los riesgos inherentes de este producto. Todos los prestatarios debían entender el riesgo que había tras el cambio de divisa, así como se les debía ofrecer ejemplos de los riesgos. El banco obligaba a los clientes que decidían contratar, (mostrando la sorpresa del Banco Central a que alguien que entendiese la verdadera naturaleza del producto lo aceptase) a que debía firmar un documento que sería retenido por el banco . Dicho documento sería vinculante a la fase pre-contractual y serviría como prueba de que el cliente sí estaba siendo correctamente informado. La mayoría de los abogados que defienden a los afectados han solicitado este documento y la mayoría de los bancos no lo han podido ofrecer. De hecho, la gran mayoría de afectados reclaman que no tenían constancia alguna de este documento y por tanto jamás lo firmaron.
¿Qué ha sucedido con las 20.00 viviendas que fueron compradas ?
Hay casos extremos donde las constructoras entraron en quiebra y directamente no han construido y por tanto entregado la propiedad. Algunas de ellas, que debían contar con campos de golf o determinadas zonas comunitarias, no lo tienen a pesar de que los clientes habían pagado por ello. En la gran mayoría de los casos, la entrega tardó muchísimo más de lo establecido resultando también en problemas de titularidad. La falta de títulos de propiedad no permitió que los afectados pudieran vender más adelante sus apartamentos.
¿ Que ley europea existe para proteger a los consumidores de la venta abusiva ?
Los tratados de la Unión Europea así como los Derechos Fundamentales exigen una alta protección para los consumidores. Todo esto queda acompañado por una serie de Directivas por parte de la Unión Europea para proteger aún más al consumidor:
– The Distance Marketing of Financial Services Directive (Directiva de la Venta a Distancia del Servicio Financiero)
– The Unfair Terms in Consumer Contracts Directive (Directiva de Los Términos Abusivos sobre los Contratos de Consumidores)
-The Unfair Commercial Practices Directive (Directiva de Las Prácticas Injustas del Comercio)
Las directivas aquí mencionadas así como el Código sobre Conducta de los Bancos, obligan a estos mismos a ser transparentes, y más en la colocación de productos. Están obligados a ofrecer a los clientes una información detallada, así como correcta y específica en la fase precontractual. Han de asegurar que el cliente entiende el producto así como que está bien informado antes de finalizar la adquisición. Lo aquí mencionado también es la columna vertebral ética de constructoras y agentes inmobiliarios. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha dejado constatado que para llevar acabo «the duty of good faith» «las obligaciones de buena fe» las consecuencias económicas que puede acarrear sus productos han de ser explicados a los consumidores. En un mercado único europeo, estas leyes están diseñadas para proteger a los ciudadanos miembros de cada estado y de aquellos que forman parte de la Unión Europea.
¿En qué y por qué han fallado las leyes europeas respecto a la venta abusiva en Chipre?
A pesar de que las leyes europeas fueron traspasadas a la ley chipriota, no tiene sentido una ley que no es forzada, así como el cumplimiento de esta misma. La mayoría de las directivas de la Unión Europea requieren que se impongan por un organismo público así como nacional, y que este mismo sancione con con multas administrativas. En Chipre claramente la ley no fue impuesta y no se pudo evitar la venta abusiva y la falta de protección al consumidor. A pesar del estallido de los afectados, que se cuentan por millones, a día de hoy se sigue sin obligar a los bancos de Chipre, constructoras así como inmobiliarias de obedecer estas normas en beneficio de todos.
¿ Qué pasa con «forzar de forma privada» que vendría a través de que los afectados acudan a juicio ?
Es lógico que si está fallando el sistema público, el de todos, acudas a uno privado. Cuando las entidades públicas, organismos nacionales y europeos, no están cumpliendo con lo establecido, la mayoría de los afectados lógicamente hemos acudido a la justicia por nuestra cuenta. El problema es que ir a juicio al final necesita de tu dinero y de tu tiempo, cuando no tendría que ser así. Esta tragedia tendría que quedar resuelta con cambios de leyes por parte nacional y europea. A pesar de que la gran mayoría de las ventas abusivas sucedieron entre el 2006 y el 2009, muchos damnificados siguen esperando en Inglaterra a que se agilice su juicio y se les ofrezca una solución aceptable.
¿ Podrías afirmar por tanto que en algunos sitios de Europa la ley existe realmente sobre papel y no en la realidad ?
Sí, creo que así es una forma correcta de expresarlo. No sirve de nada tener leyes que son teoría y luego no son llevadas a la práctica. Teniendo en cuenta que la Unión Europea es un único mercado, deben asegurar que las leyes comunes son reforzadas por cada nación individual. Personalmente creo que en el Reino Unido no habría sucedido esto, mientras que en Chipre está sucediendo todo lo contrario.
¿Opinas que la presencia en el Comité Europeo de las asociaciones en defensa de los consumidores sirvió de algo ?
Me quedé muy impresionado con el trabajo realizado por la organización española ASUFIN, apoyada y acompañada también por las asociaciones rumanas y polacas. Patricia Suárez realizó una presentación clara, concisa y cuya efectividad debería ser incuestionable. Explicó la cantidad de víctimas que han dejado las Hipotecas Multidivisas, tanto en Polonia, España, Croacia, Rumania, Grecia. Bulgaria, etc. También remarco que este problema era conocido ya que había sucedido en Nueva Zelanda, Australia e Islandia años antes y donde las consecuencias también fueron catastróficas y este producto quedó retirado del mercado e incluso declaradas ilegal. Fue un primer paso muy importante. El Comité Europeo ahora mismo no puede dudar de la escala del problema y el elevado número de víctimas.
¿Cuál crees entonces que es el camino correcto a partir de este «primer paso» ?
Claramente la Unión Europea ha fracaso en la defensa de estas víctimas. La UE crea unas leyes, que ciertamente son maravillosas, y cree que es suficiente, aunque claramente no lo sea. Se necesita hacer mucho más. A esto se le suma que países como Croacia y Hungría han sido duramente atacados por la Unión Europea (como organización) y algunos estados miembros al crear leyes que iban en contra de los bancos y a favor de los afectados. Su legislación nacional quedó modificada para ayudar a estas víctimas. Algunas medidas que veo absolutamente necesarias son:
1. Las Hipotecas Multidivisa han demostrado que son un producto altamente tóxico y peligroso. No es un producto adecuado ni viable para poder ser un préstamo. Es una inversión de altísimo riesgo y no una hipoteca. La Unión Europea debe prohibir totalmente la comercialización de estos productos.
2. Se ha de encontrar remedios inmediatos y solventes para lo que ha sucedido. A su vez, las sanciones hacia los bancos deben ser mucho más duras. Un remedio sería que en la ley de protección al consumidor se pudiese automáticamente anular en contrato si se demuestra que habido desinformación o algo que no ha funcionado correctamente como indica la ley.
3. Debería haber un acceso a juicio más ágil y eficaz para los afectados. Después de todo lo que han pasado, se merecen alguna compensación o la agilizar la posible solución.
4. Se debería tomar ejemplo de las demandas colectivas de EEUU y trabajar mano a mano con este país. Tomar como ejemplo lo eficiente que es todo el proceso judicial.
¿ Qué tiene que ocurrir para que esto suceda ?
Debe haber mayor presión por parte de los políticos. Las Hipotecas Multidivisa constituyen uno de los ejemplo de mayor abuso hacía la clientela, y los políticos han de reformar las leyes. Los ciudadanos de la UE, trabajadores de este mismo organizo y sus comités y las asociaciones en defensa de los consumidores como ASUFIN deben trabajar juntos. ASUFIN ha logrado un comienzo brillante, y esto debe continuar. Cada Estado miembro debe luchar por defender los derechos de sus ciudadanos como consumidores.
¿Qué efecto va a tener el BREXIT sobre las victimas?
Desde que sucedido la depreciación de la libra esterlina ha sido brutal, sucediendo al revés con el resto de monedas extranjeras. Muchas de las víctimas por estas hipotecas estaban recurriendo a Europa en busca de ayuda, por lo que no les favorece nada quedarse sin el respaldo de esta comunidad y que su única oportunidad de justicia esté vinculada a Chipre, donde no se ha hecho nada por defender a los afectados. En un panorama post Brexit, las víctimas ya no podrán acudir ni recurrir a las leyes europeas para poner fin a los abusos, y por tanto tendrán la mitad de oportunidad y respaldo que aquellas naciones que formas parte de la Unión Europea. La gran mayoría de los demandas que se han llevado acabo, dentro de una judicatura británica, están usando como base y defensa las regulaciónes de la Unión Europea. Esta regulación tan necesaria contra los abusos es en la ley británica en relación a la Comunidad Europea la Act 1972. Tras el Brexit, seguramente este artículo desaparezca y las víctimas tendrán aún menos posibilidad de recuperar lo que se merecen.
