»El Gobierno presenta la nueva Ley de Crédito Hipotecario que establece en nueve meses el tiempo para que un banco pueda hacer uso del vencimiento anticipado
»El objetivo es elevar la transparencia implicando a los notarios, rebajando las comisiones por cancelación y flexibilizando los cambios de tipos de interés
El Consejo de Ministros aprobó el viernes el Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario siguiendo las directrices de una Directiva europea de 2014 (2014/17/UE). Esta Directiva, sobre contratos de crédito para bienes inmuebles de uso residencial, buscaba reforzar la seguridad jurídica y encontrar un equilibrio entre los usuarios y las entidades.
La Comisión Europea denunció a España, junto a Croacia, Chipre y Portugal, por no haber incorporado completamente estas reglas comunes para el sistema hipotecario europeo. El Proyecto de Ley se envía ahora al Congreso para superar el trámite parlamentario.
Los desahucios, las cláusulas suelos, las hipotecas multidivisa o los gastos hipotecarios han copado muchas páginas en los medios los últimos años. Ahora el Gobierno apuesta por más garantías para el consumidor y exige transparencia en la información antes de la firma del contrato.
El Proyecto de Ley incluye a los autónomos como consumidores, algo no contemplado en la Directiva, y ofrece incentivos para cambiar el tipo de interés de variable a fijo (y viceversa) con menor coste. Estas son algunas de estas medidas:
Prohibición de incentivos.
La nueva ley prohíbe a los bancos ofrecer incentivos a sus trabajadores por un determinado número de hipotecas contratadas. Recordemos que algunos de los abusos más flagrantes se produjeron por los elevados rendimientos económicos que los empleados obtenían con la formalización de estos créditos si conseguian que fueran muchos.
Desahucios. Cláusulas de vencimiento.
Hasta ahora el banco podía dar por vencido un préstamo con el impago de una o tres cuotas (dependía del contrato). Cuando se apruebe esta Ley no podrá ejecutarse la hipoteca durante la primera mitad de su vida (10 años para una hipoteca de 20), mientras el importe del impago no supere el 2% del préstamo concedido, o nueve cuotas mensuales.
Si los impagos se producen después, el porcentaje sube al 4% del capital, o al impago de 12 cuotas. Estas medidas se aplicarán a todos los créditos hipotecarios vigentes.
Lo que no se contempla es la posibilidad de la dación en pago para las nuevas hipotecas, un tema por el que habrá que seguir luchando.
La nueva Ley impide que los bancos obliguen al consumidor a contratar productos vinculados a la hipoteca
Rebaja en la comisión de cancelación
Los nuevos porcentajes sólo se aplicarán a las hipotecas firmadas con posterioridad a la entrada en vigor de la nueva Ley.
La comisión de cancelación para los préstamos a tipo variable será cero a partir del quinto año, o del tercero, en función de lo pactado. Para los 5 años el límite será del 0,25% del capital desembolsado anticipadamente. En el caso de pactar 3 años, será del 0.50%, igual que estaba hasta hoy.
En los préstamos a tipo fijo, los porcentajes máximos establecidos serán del 4% de la cantidad anticipada si se realiza en los diez primeros años y del 3% si es posterior. Actualmente no existe límite. Esta comisión siempre se calculará sobre el capital que se amortice, y no sobre el total de la hipoteca pendiente de pago. La compensación para el banco no podrá superar nunca a la pérdida financiera.
Conversión de tipos variable a tipos fijo
La flexibilidad para convertir una hipoteca de interés variable a fijo es más interesante, porque se aplica a todos los contratos hipotecarios vivos.
Si la subrogación o novación del capital pendiente se produce durante los tres primeros años de vigencia, la comisión máxima no podrá exceder del 0,25%. Si se produce con posterioridad, será de cero. Los gastos de notario y registro se bonificarán para que resulten más económicos.
Hipotecas en otras divisas. La ley quiere facilitar la conversión de un préstamo en moneda extranjera a euros. Los consumidores podrán cambiarlo a la moneda en el país donde residan o donde obtengan la mayor parte de sus ingresos.
Prohibición de ventas vinculadas.
Los bancos ya no podrán obligar al usuario a contratar productos con su hipoteca, como seguros del hogar. Sólo si el Banco de España lo aprueba por ser beneficiosos para el consumidor, podrán ofrecer su paquete.
Lo que si se permite son las ventas combinadas, en las que el usuario puede contratar por separado el préstamo o con un paquete de productos. Pero siempre hay que presentar los dos presupuestos, para hacer la comparativa.
El notario responderá en aras de la transparencia
El consumidor tiene que tener en su poder, siete días antes de la firma, una ficha de información normalizada con las principales características del contrato y otra con advertencias sobre cláusulas sensibles. En estas fichas se deben incluir estimaciones con diversos escenarios de evolución de tipos de interés. Además, el banco debe entregar al cliente una copia del contrato y toda la información sobre quién asume los gastos. Los gastos deberán ser acordados por las partes.
Es el contratante quien elige el notario al que llevará toda la información para que lo compruebe. Éste te debe contestar a todas las preguntas y explicar las cláusulas sensibles de ser abusivas. Esta primera visita, antes de la firma, es gratuita.
El PSOE Y SU INICIATIVA PARLAMENTARIA CONTRA LOS ABUSOS DE LA LETRA PEQUEÑA
Parece que la transparencia se ha convertido en el caballo de batalla de los políticos. Es interesante destacar que el PSOE impulsará una iniciativa en el Congreso para introducir mayor transparencia en los contratos hipotecarios, y evitar los abusos de la llamada letra pequeña.
El jueves pasado, el Grupo Parlamentario Socialista registró en el Congreso una Proposición de Ley de Transparencia de las Disposiciones Predispuestas. Su objetivo es introducir la transparencia como un nuevo valor y un nuevo derecho. Es el modo de acabar con los abusos que se contienen en la llamada letra pequeña y en las cláusulas abusivas.
En ASUFIN aplaudimos todas estas iniciativas y abogamos porque los políticos apuesten por el fin de los abusos bancarios, una petición reiterada y constante de los consumidores.
