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Wonder Woman aconseja: Contrata bien tu hipoteca para no hipotecar tu vida

España está saliendo de la crisis y empieza a notarse en el mercado de vivienda. En los últimos tiempos lo estamos notando en el incremento de precios en los alquileres. Si a esto sumamos que el Euribor sigue en números negativos, no es extraño que se haya producido un aumento de los préstamos hipotecarios.

Los últimos datos del paro nos hacen creer que la compra de viviendas seguirá en alza, y dado que el modo más común, sobre todo para las parejas jóvenes en busca de su primer hogar, es hacerlo a través de un préstamo bancario, no está de más que tengamos en cuenta algunos factores a la hora de decantarnos por uno u otro producto.

Estos son los consejos de Wonder Woman antes de formalizar un crédito.

1.- ESTAR DISPUESTO A DEDICARLE TIEMPO. El mercado hipotecario es muy variado y la contratación de una hipoteca un proceso complejo, al que hay que dedicar algo de esfuerzo. Esta es la primera premisa antes de comprar: estar dispuesto a dedicarle tiempo.

2.-INFORMARSE, INFORMARSE, INFORMARSE…Para evitar los errores, graves errores del pasado, hay que informarse. A una deuda hipotecaria respondemos con nuestro patrimonio presente y futuro. Es importante estudiar también el banco, su ética corporativa, labor social, transparencia  y el trato con el cliente.

3.-¿HIPOTECA DE TIPO VARIABLE O FIJO?.

Debes tener muy claro qué tipo de interés te conviene, según tu situación personal.

.-Si eliges una hipoteca variable debes contemplar que el porcentaje final resulta de la suma del índice de referencia (Euribor o IRPH) y el interés que pactes con el banco, su diferencial. Las hipotecas variables permiten alargar el pago en el tiempo. En el contrato consta el tipo de interés de referencia y cuándo hay que hacer la revisión, si semestral o anualmente.

.- En un índice de tipo fijo tendrás un interés constante durante toda la vida del préstamo, y ese lo marca el banco con las valoraciones que tienen sobre futuras evaluaciones. Estas hipotecas no suelen permitir que la amortización de la deuda se alargue más allá de los 20 años, y la mayoría de las entidades incluyen comisiones por cancelación anticipada que van del 0,5 al 5% del préstamo.

Ahora el Euribor está muy bajo y parece que no se moverá en unos meses, pero cuando la recuperación se consolide, el precio del dinero subirá. El gobierno anuncia medidas para abaratar el coste de cambio de hipoteca tipo variable a fijo, pero siempre es costoso. Es difícil hacer previsiones para dentro de algunos años, pero parece que a corto plazo siguen siendo más interesantes los variables.

4.-PORCENTAJE DE FINANCIACION Y PLAZO MÁXIMO

El menor valor entre el 80% de tasación y el 80% del valor de compraventa es la limitación general de los bancos actualmente. Superar esta cantidad de compraventa es posible, si bien en pocos bancos se consigue. 40 años es el plazo máximo de devolución de una hipoteca en España en estos momentos. A mayor vida de la hipoteca, menor cuota, pero más intereses acabamos pagando

5.-PRODUCTOS VINCULADOS

Las entidades suelen ofrecer un interés más bajo cuánto más productos vinculados contrates. No nos dejemos engañar. Hay que hacer un balance para saber si conviene, por ejemplo, domiciliar la nómina. ¿cuántas comisiones tiene el banco en las tarjetas de crédito o débito? ¿Cuál es el índice TAE en el crédito de tarjetas y sus costes de mantenimiento? ¿Qué condiciones nos imponen en las domiciliaciones de recibos ante devoluciones de facturas o descubiertos? ¿tenemos derecho a cancelación? Es conveniente conocer todos estos detalles antes de decidirse por un interés aparentemente más bajo que vamos a pagar el resto de nuestra vida, con grandes dolores de cabeza. Calculemos si el mejor tipo de interés es realmente una bonificación o, en realidad, acaba siendo una penalización si no nos vinculamos.

6.- COMISIONES, COMISIONES, COMISIONES

Todo préstamo hipotecario conlleva una Comisión de apertura: Suele ser del 10% del valor total del préstamo, y se refiere a los gastos de tramitación. Estos gastos son de dos tipos, los referidos  a la compraventa del inmueble, que debe satisfacer exclusivamente el comprador, y los gastos de formalización de hipoteca. En este punto el Tribunal Supremo ha sentenciado que es el banco el interesado en que se formalice correctamente, por lo que no parece justo que tenga que soportarlos sólo el cliente. Antes de firmar una hipoteca, hay que negociar que los gastos de notario, registro, impuesto de actos jurídicos documentados, tasación y cancelación no sean exclusivamente del usuario.

También hay que contemplar los gastos por cancelación total o parcial, por amortización anticipada, novación o subrogación (cambio de banco). Cambiar de banco no debería superar el 0,50% los primeros  5 años ni el 0,25% el resto de años.

7.-VER LAS POSBILIDADES DE  FLEXIBILIZAR EL PAGO EN SITUACIONES CONCRETAS

La vida es muy larga y no sabemos lo que nos depara, por eso es conveniente contemplar todos los escenarios posibles. Hay opciones que permiten reducir temporalmente la cuota hipotecaria. Antes de firmar, deberíamos conocer lo que nos va a costar solicitar un periodo de carencia, costear unicamente intereses sin amortización de capital, o cambiar de plazos. Esta operación puede reducir la cuota hasta un 50%. o Capital diferido o “balloon”: antes de la firma se puede pactar aplazar el pago de una parte del préstamo (hasta un 30%). o Hipoteca en cuota creciente, montaña o progresión geométrica: pagar menos al principio, aunque esto supone que al final la cuota será muy superior. o Alargar el plazo de amortización.

8.- AVALISTAS

 

10.-CUALQUIER DUDA PUEDE CONSULTARSE CON EL NOTARIO ANTES DE LA FIRMA. Tenemos el derecho de acudir a la notaría y revisar el borrador de la escritura de préstamo hipotecario tres días antes de la fecha de firma. Pocos somos conscientes de la importancia de este derecho. La mayoría acude  en el último momento y con una actitud completamente pasiva. Además, asegura que la tónica general es que los firmantes demanden “tardar lo menos posible”. Las principales inquietudes que formulan tienen que ver con la existencia de cláusula suelo o el tipo de interés, poco más. El propio notario, en su blog, aporta unos consejos para firmar la hipoteca que realmente buscamos.