• La banca obligada a informar al cliente del coste máximo de las hipotecas que adquiera así como tener en cuenta el Euribor de los últimos 20 años.

  • Los objetivos son: Lograr un refuerzo en la concesión responsable del crédito, proteger al consumidor y  lograr que haya en Europa un único mercado de hipotecas.

Europa sigue con paso firme hacia una mayor regulación financiera. Uno de los pasos para consolidar dicha marcha ha sido la creación de la directiva sobre créditos hipotecarios. Tras el 21 de marzo, estará dentro de la jurisprudencia de la banca “aportar toda la información relacionada con la concesión de este tipo de préstamos”.

Todos los bancos de la Eurozona tienen un mismo objetivo común y necesario: Asegurar que la información es personalizada a cada cliente, y que este en todo momento (sobre todo en la fase precontractual) entienda a la perfección el producto que está adquiriendo. Esta será una de las obligaciones más relevantes impuestas por la nueva directiva europea así como que los clientes entiendan el producto también a través de un contraste y comparativa.

Debe ser evidente que las decisiones tomadas por el cliente están basadas en una información completa y transparente aportada por las entidades bancarias.

Dicha obligatoriedad de transparencia, cobra más fuerza aún cuando los productos cuyos tipos sean variables. Los bancos estarán obligados a informar a los potenciales clientes, de cual puede ser el importe máximo a cobrar, mientras este vigente su préstamo. Según el periódico ABC “El cálculo de este límite superior se hace utilizando el tipo variable más alto durante los último veinte años o del mayor periodo disponible”.

A su vez, como detalla el texto de la directiva europea, el periodo de 20 años se limita de la siguiente manera: “Desde el 1 de enero de 1999, fecha de los primeros tipo del Banco Central Europeo. La fecha de referencia será la del primer día hábil de cada año, por lo que el cálculo del tipo de referencia ha de hacerse anualmente en esa fecha, a excepción de 2016, que será el 21 de marzo (fecha de la entrada en funcionamiento de la directiva”. Además el banco también debe dejar claramente señalado en la fase precontractual los gastos que serán abonados en relación a los gastos abonados con el contrato de crédito. En definitiva, el cliente no puede  volver a ser susceptible de acabar pagando cantidades ininteligibles.

Europa ha decidido implantar dichas normas, para evitar en engaño individual y colectivo. Los contratos ofrecidos a clientes potenciales, inducían muchas veces a error, y se quiere evitar poner fin a la mala praxis que ha definido a los bancos.

Gracias a normas como la aquí expuesta, a nivel europeo, derivando en uno nacional, se lucha por lograr un cambio en la cultura bancaria. Por eso también será necesario que el banco  recoja los intereses, comisiones, impuestos, remuneración, de los intermediarios de crédito, los costes de tasación de bienes a efectos hipotecarios y cualquier otro gasto.

Las entidades bancarias cuando aporten información a sus clientes, deben aclarar en todo momento si esta es especulativa, así como si trata de cifras estimativas. En caso de no aclarar esto, la directiva Europea considera que a futuro se puede inducir a engaño o a error. A pesar de esto, el banco debe aportar también un estudio donde se realiza una simulación de las posibles oscilaciones de tipo de interés que puede haber durante la vida del préstamo.