Por su interés reproducimos el análisis que la letrada Patricia Gabeiras ha hecho en su blog sobre la denominada “Hipoteca Tranquilidad” de Banesto.

La última entrada de este blog relacionada con productos imaginarios ‘creativos’, la dedicamos a las denominadas hipotecas “multidivisas”; verdaderos instrumentos de inversión que han expuesto de manera indebida a ciudadanos sin la suficiente formación financiera a los vaivenes y riesgo de uno de los mercados más volátiles y difíciles de predecir como son los mercados de divisas.

Hoy nos vamos a centrar en otro producto hipotecario que ha resultado tanto o más  traicionero que las hipotecas multidivisa pero que en esta ocasión se esconde bajo la hipócrita denominación de “hipoteca tranquilidad”.

Es evidente que si un usuario bancario escucha tal denominación; “hipoteca tranquilidad”,  no puede sino pensar que está ante un producto bondadoso en el que el banco está velando honestamente por sus intereses.

Sin embargo, nada más lejos de la realidad; bajo el susurro de la palabra “tranquilidad” lo que la entidad financiera estaba vertiendo realmente en los confiados oídos de sus clientes era una verdadera ponzoña que sólo pretendía proteger los intereses del banco.

De la hipoteca “tranquilidad” podemos decir de manera resumida que es un producto a través del cual las entidades financieras se garantizaban la percepción de un tipo de interés fijo, muy superior al de mercado, durante una plazo de tiempo en  el que era previsible y altamente probable que dichos tipos se mantuviesen bajos.

Es de todos conocido que durante los años 2007 y 2008 el Euribor alcanzó cotas históricas, pero también es cierto que sabemos que dichos picos fueron los últimos resuellos de un Euribor que se resistía a caer a pesar de que todos los mercados estaban ya anticipando su desplome.

En los cientos de procedimientos seguidos en materia de swaps de tipos de interés hemos podido acreditar que, en contra de lo que por aquel entonces sostenían las entidades financieras para convencer a sus clientes de que suscribiesen los mal llamados “seguros de tipo de interés”, los mercados financieros ya estaban adelantando fuertes caídas del Euribor y que, en consecuencia, no tenía sentido económico alguno asumir el pago de los tipos fijos ofrecidos por los bancos.

Es una realidad sistemáticamente acreditada ante los Tribunales de Justicia que, en aquellos años, las entidades financieras, a pesar de que  les constaba que los mercados financieros no tenían previstos más ascensos en el Euribor, colocaron miles de derivados de tipo de interés, bajo la equivoca denominación de “seguros”, prevaliéndose del miedo infundado que existía a que los tipos siguiesen subiendo.

Pues bien, la hipoteca “tranquilidad” es más de lo mismo; se trata de un producto bancario que si bien en apariencia está llamado a proteger a aquel que resulta ser el más débil; el cliente, no está sino protegiendo los intereses y los riesgos de tipos de interés de las entidades financieras.

Los acordes bajo los que se vendían dichas hipotecas eran fundamentalmente dos, y ambos muy atractivos;

  1. No te preocupes más de que el Euribor suba, ya que vas a pagar un tipo fijo durante los primeros 10 años, de tal modo que si el Euribor sube por encima del 5% el incremento se capitalizará y se incorporará a la cantidad adeudada, pero no tendrás que asumir mensualmente ese pago.
  2. Tampoco te preocupes sobre tu capacidad adquisitiva para pagar la cuota porque durante toda la vida del préstamo se pagará una cuota fija creciente en un 2,5% anual, incremento similar decían al de la inflación prevista.

Sin embargo lo que los bancos escondieron fue que; (i) ante un escenario de bajada de tipos se estaba renunciando de partida a beneficiarse de dichas bajada; (ii) que los escenarios más probables eran ya por aquel entonces (2007-2008) de bajada, lo que se convirtió en un hecho cierto a partir del tercer trimestre de 2008 que se ha mantenido hasta la fecha; (iii) que en cualquier caso si subía los tipos no existía protección alguna, ya que los clientes estaban asumiendo dichas subida aunque fuese vía capitalización de los intereses; (iv) que además la cuota se destinaría a pagar en primer lugar los intereses y sólo el residual se destinaría a amortización, por lo que al pagar unos tipos tan altos durante los 10 primeros años no se iba a amortizar prácticamente nada de la deuda principal y, por último; (v) que la inflación prevista estaba muy por debajo del 2,5% anual lo que iba a provocar sin duda un desajuste considerables entre el importe de la cuota a pagar y la capacidad de pago del cliente.

Esta cruda realidad que subyace agazapada tras una hipoteca “tranquilidad” nos permite afirmar que estos productos no superan en modo alguno el control de transparencia en el sentido que nos recuerdan, tanto el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, como el Tribunal Supremo en sus más recientes sentencias.

Según la doctrina sobre el control de transparencia recogida en las conocidas sentencias de las cláusulas suelo (STS de 9 de mayo y 8 de septiembre de 2014) y en la también reciente de 30 de mayo de 2014 del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, para que un clausulado predispuesto, como lo es también el de las “hipotecas tranquilidad”, pueda reputarse transparente debe permitir la comprensibilidad real de los aspectos básicos del contrato, de forma que el consumidor y usuario pueda comprender el sacrificio patrimonial que realmente supondrá el producto; y dicha comprensibilidad real se ha de facilitar a partir de criterios precisos y comprensibles y de simulaciones de escenarios diversos relacionados con el comportamiento razonablemente previsible de los elementos esenciales del contrato en el momento de la contratación.

Trasladados estos requisitos al caso que nos ocupa, para que la entidad pudiese esgrimir el cumplimiento de sus obligaciones informativas y en consecuencia de sus deberes de transparencia en la comercialización de las hipotecas “tranquilidad” habría sido necesario que la entidad hubiese informado; (i) de las previsiones que se manejaban sobre la evolución prevista del Euribor y que en su caso justificase la bondad de someterse en los años 2007 y 2008 a un tipo fijo del 5% durante, nada más y nada menos, que 10 años; (ii) y de las previsiones que se manejaban respecto de la inflación y que justificaban un incremento constante de la cuota de un 2,5% anual.

Comoquiera que conocemos los datos de mercado de aquella época y sabemos que resulta imposible que el banco pueda justificarse respecto de ambas cuestiones; puesto que el escenario de tipos en esos años era de bajada y el de la inflación no alcanzaba el 2,5%, se pone en evidencia que este producto sólo tenía sentido económico para la entidad, en tanto que era el banco el que se estaba asegurando un pagano a un tipo fijo muy superior al del mercado durante 10 años y unos flujos constantes y crecientes provenientes de unas cuotas cuyos importes crecían en cuantías  muy superiores a la inflación prevista.

Y lo más triste es que esta posición ventajosa la consiguieron los bancos poniendo en el mercado una lustrosa manzana envenenada; la hipoteca “tranquilidad” (para ellos). La realidad supera siempre a la ficción.